אם יש בבעלותכם דירה להשכרה, בוודאי נדרשתם לשלם מס על ההכנסה מדמי השכירות. חשוב לדעת כי קיימים 3 מסלולים בהם ניתן לבחור, לכל מסלול יתרונות אחרים בהתאם לתנאים האינדיבידואלים של הדירה שלכם. בכתבה הזו נפרט על שלושת המסלולים. אם אינכם בטוחים במסלול המשתלם עבורכם – כדאי לכם לפנות לרואה חשבון בשביל להגיע לאופציה הטובה ביותר!
3 המסלולים בהם ניתן לשלם מס על השכרת דירה
ניתן לבחור מסלול בכל שנה מחדש בהתאם לכדאיות של השנה הזו. יש לצין כי חישוב הפטור ממס על דמי השכירות מדירת מגורים מחושב על בסיס חודשי, כלומר – צריך לבדוק בכל חודש ולא הכנסה של כל השנה לחלק ל – 12 חדשים. שלושת מסלולי המיסוי הם:
- מסלול הפטור ממס ( חלקי או מלא )
- מסלול 10% – חיוב מס בהפחתה של 10%
- מסלול חיוב על פי מדרגות המס.
המסלול הראשון- מסלול הפטור ממס (חלקי או מלא)
בשנת התש"ן – 1990 נקבע בחוק מס הכנסה מסלול פטור ממס (חלקי או מלא) על הכנסה משכר דירה למגורים. הזכאות לפטור נבחנת במספר תנאים מצטברים:
הדירה משמשת למגורים – או חלק ממנה.
הדירה לא מופיעה בספרי העסק של המשכיר.
הדירה אינה מושכרת לחברה אלא ליחיד, או שהיא מושכרת לחברה למטרת דיור לזכאים ( על ידי משרד הבינוי והשיכון ).
הדירה משמשת למגורים בלבד.
על המשכיר להחזיק בידו מסמך המעיד כי הדירה מושכרת למגורים – מסמך החתום בידי השוכר.
פטור ממס מלא
יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה משכירות שנמוכה מגובה תקרת ההכנסה החודשית משכר דירה – יהיה פטור ממס. תקרת הפטור משתנה משנה לשנה. להלן הנתונים מהשנים הקודמות: בשנת 2022- 5,196 ₪, 2021 – 5,070 ₪ , בשנת 2020 – 5,100 ₪ . בשנת 2019 – 5,090 ₪ . וכו'. יש לציין כי בחישוב השכר החודשי משכר דירה מחשבים גם את הכנסת דמי שכירות של בן הזוג או של ילדים שטרם מלאו להם 18 שנה, מלבד הכנסתו של היחיד.
לדוגמה – נכון לשנת 2014 :
ליואב יש דירה בחיפה שהוא מקבל עליה דמי שכירות חודשיים בסך 2,000 ש"ח. מלבד זאת, הוא מחזיק גם בדירה נוספת שבבעלותו, עליה הוא מקבל 3,000 ש"ח לחודש. סך הכל, יואב מכניס מדי חודש 5,000 ש"ח מדמי השכירות של שתי הדירות ביחד, שזה נמוך מהתקרה (5,080 ). יואב פטור מלשלם מס על הכנסותיו משכר דירה.
פטור ממס חלקי
במסלול זה כדאי לבחור אם שכר הדירה עובר את התקרה אך לא כפול ממנה. במקרה כזה זכאי היחיד לפטור חלקי ממס, על פי חוק מס הכנסה – "יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מהשכרת דירות מגורים, העולה על התקרה, יהיה פטור ממס על הכנסה של דמי שכירות עד גובה התקרה המתואמת." " התקרה המתואמת – התקרה לאחר שהופחת ממנה הסכום שבו עולה ההכנסה מהשכרת דירות מגורים על התקרה."
איך נחשב את סכום התקרה המתואמת?
- נוריד את סכום תקרת הפטור ( לדוג' – 5,100 ) מסך ההכנסה החודשית ( לדוג' – 8,000 ). ההפרש הוא הסכום העודף. ( 2,900 )
- נפחית את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור ( 5,100 -2,900 ) ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור (2,200).
- נוריד את הסכום הפטור מסך ההכנסה החודשית משכר דירה (8,000 – 2,200), וזהו הסכום החייב במס (5,800).
המס שחל על הסכום החייב במס הוא מס שולי בהתחשב בסך ההכנסות. שיעור המס השולי הוא על הכנסות שאינם מיגיעה אישית – אינם מעסק או מעבודה. מדרגת המס הינה החל מ 31%.
חשוב לדעת ! במסלול זה ( פטור חלקי ) ניתן לדווח על הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה בגלל הדירה, כולל פחת בגין הוצאות מימון ועלות הדירה במקרה שיש משכנתא על הדירה. הוצאות אלו יותרו כיחס בין סך ההכנסות משכר דירה לבין סכום ההכנסה שחייב במס שכר דירה.
המסלול השני – חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
במסלול זה יופחת המס על שכר דירה למגורים ב – 10%. במקרים רבים זהו המסלול הכדאי ביותר, מלבד הרווח שלו מבחינת המס, הוא נותן ערך מוסף של פשטות ההתנהלות מול רשויות המס – אין צורך בהגשת דו"ח שנתי מפורט אלא מספיק דיווח מקוצר על גבי טופס הכנסת השכירות ותשלום המס. ניתן לבחור במסלול זה אם הדירה משמשת למגורים בישראל ואם ההכנסה אינה הכנסה מעסק – על פי סעיף 2(1) בפקודת מס הכנסה. במקרה שסכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור – לא קים שום פטור וכל סך ההכנסות משכר דירה יחויבו במס של 10% או על פי מדרגות המס – כבחירת הנישום.
לדוגמה: ליואב יש הכנסה שנתית מהשכרת דירה למגורים בסך של 132,000 ש"ח. הסכום שהוא משלם למס הכנסה הוא 13,200 ש"ח – 10% מהשכר ללא שום פטור. יש לשים לב כי במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות מייצור הכנסה.
מהו המועד לתשלום ?
על הנישום לשלם את המס תוך 30 יום מסוף שנת המס שבה התקבלה ההכנסה – אם לא שולמו מקדמות במהלך השנה. לכן, אם ישנה התלבטות לגבי בחירה במסלול זה כדאי לשלם קודם כל את המקדמה במועד הקבוע (30 יום מסוף שנת המס כנ"ל) ובעת הגשת הדו"ח לבחור במסלול המומלץ בהתאם לנתונים. כל איחור בתשלום ממועד זה יגרור חיוב בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס. משנת המס 2007 חל תיקון שמבטל את תלית הזכות לתשלום מס בשיעור מופחת בתשלום המס במועד הקבוע. לפיכך, נישום אשר איחר ולא שילם את חובו למס על שנים עברו יכול לבחור לשלם את חובו במסלול חיוב מופחת גם כשזהו חוב משנים עברו. איחור בתשלום מס מחייב בריבית והצמדה ועלול לגרור אף קנסות.
המסלול השלישי – מסלול חיוב על פי מדרגות מס
במסלול זה יחול חיוב במס לפי שיעור מס שולי על פי מדרגות המס של הנישום, זאת ביחס להתחשבות בכלל ההכנסות – כאשר מדרגת המס מתחילה משיעור של 31%. מי שהוא מעל גיל 60 שנה זכאי למדרגות מס מופחתות בגין הכנסותיו משכירות. במסלול זה ניתן גם כן לדרוש הוצאות שוטפות בגין ייצור הכנסה ולכן הוא משתלם במיוחד בשנה בה יש למשכיר הוצאות גדולות בגין הנכס כמו: שיפוצים, משכנתא ועוד. מסלול זה מחייב בהגשת דוח שנתי מפורט למס הכנסה.
האם יש אפשרות שלא לשלם מס על שכר דירה למגורים?
בבחירת מסלול מיסוי על השכרת דירה למגורים, יש להתחשב בנתונים נוספים אשר יכולים להשפיע על תוצאת המס הסופית:
עלות רכישת הדירה – אם העלות מרובה אפשר לקזז סכומי פחת גבוהים.
מימון – ניתן לנכות הוצאות מימון כמו ריבית על המשכנתא.
עלות תחזוקה שוטפת – שיפוצים, דמי תיווך, תיקונים, בלאי וכו'
מצב אישי – אם הנישום מעל גיל 60 שנה הוא זכאי לשיעור מס נמוך על הכנסה משכירות.
השכרת דירה למגורים או לעסק בחו"ל
בהשכרת נכס בחו"ל אין הבדל בין השכרת דירה למגורים או לעסק. הכנסות מהשכרה בחו"ל שאינן עולות לרמת עסק מחיבות תשלום מס בשיעור של 15%. אי אפשר לקזז את המס ששולם בחו"ל ואין זכות לניכוי הוצאות בייצור הכנסה. ( למעט פחת ). ניתן לבחור לשלם מס רגיל על הכנסות מהשכירות, זאת אומרת – על פי שיעור המס השולי שחל על ההכנסה החייבת במס. בדרך זו זכאים לקיזוז הוצאות בגין ההכנסה וכן לניכוי בגין המס ששולם בארץ שבה נמצא הנכס.
אז מהו המסלול המומלץ ביותר?
על מנת להגיע לתוצאת מס מינימלית יש לדייק מאד בקריאת המצב הכללי הן של הנישום – מצבו האישי וזכאותו במס – והן של הנכס המושכר. במקרים רבים כדאי להיעזר ברואה חשבון לבחירת המסלול הטוב והמשתלם ביותר.
